Phạm Ngọc Cương.
Tiếng Việt cũng như nhiều thứ tiếng khác gọi bất động sản tức thường chỉ nói lên cái vẻ ngoài của loại tài sản này. Trên thang giá trị, loại tài sản này chẳng mấy khi bất động. Nó chuyển động khá dữ dội dù ở một nước phát triển cao như Mỹ hay ở cuối hàng phát triển như Việt Nam.
Là một tài sản hữu hình, luôn khá hấp dẫn, nên theo dòng lịch sử cũng đi từ tranh dành, chiếm cứ, lừa đảo, cướp đoạt rồi tiến dần đến mua bán. Cùng với sự tiến bộ chung của văn minh loài người, các giao dịch ngày càng bài bản, luật pháp hơn và thường ở thế thuận mua vừa bán ở các nước có nền kinh tế thị trường phát triển minh bạch.
Ở ta, trong lĩnh vực này, cũng giống như mặt bằng chung của nhiều lĩnh vực khác cho đến tận hôm nay vẫn có mặt đầy đủ các các cung bậc phát triển từ trấn cướp, mánh mung, lừa đảo … ép mua lừa bán đến chuyển nhượng công bằng.
Trong thập kỷ vừa qua đa số các nước phát triển chứng kiến quả bong bóng địa ốc của họ phình lên rồi xẹp xuống; Chỉ còn 3 nước duy nhất chưa chứng kiến cảnh quả bóng này xẹp. Khi giá nhà trung bình cao hơn 3 lần thu nhập gia đình trung bình trước thuế thì các nhà kinh tế cho là nhà cửa sẽ trở thành món hàng khó tiếp cận. Nhiều thành phố lớn ở Canada hiện nay tỷ lệ này đã là 4.6 và điều đó cũng làm Ngân hàng TW và chính phủ Canada luôn tính cách kéo giá xuống. Tức là nếu thu nhập trung bình của một gia đình trước thuế là $90,000/năm thì giá nhà trung bình = $90,000 x 3 năm = $270,000 = giá hợp lý. Ví dụ nhiều gia đình ở Hà Nội nói với tôi là họ có thu nhập khoảng 15 triệu VND/tháng. Để tính tạm, lấy con số đó nhân với 12 tháng và nhân tiếp lên 3 năm thì giá một đơn vị nhà ở trung bình Hà Nội hiện giờ nên khoảng 540 triệu VND là phù hợp và là sản phẩm dễ tiếp cận với dân chúng Hà Nội. Qua ngưỡng đấy người ta bắt đầu nghĩ đến từ bong bóng.
Không phải lo chạy ăn từng bữa nhưng hầu như người Bắc Mỹ khi mua nhà luôn cần vay tiền ngân hàng nên công cụ tài chính là tối quan trọng. Vậy khi nào giá nhà sẽ thụt? Trong thời bình, giá nhà chỉ rơi gấp trong 3 trường hợp sau: lãi suất tăng cao đột biến, các khoản vay nợ mua nhà được cho vay ra cao hơn giá trị thật căn nhà, hoặc nền kinh tế quốc gia rơi vào suy thoái trầm trọng. Nhiều năm nay ở Canada lãi suất có loanh quanh 1; 2; 3% /năm, kinh tế thì tuy không có tăng trưởng nóng nhưng cũng không nguội lạnh. Chính phủ Canada chỉ cần điều hành nền kinh tế phát triển đều đều và đều chỉnh chặt chẽ luật lệ vay tiền là xong. Nói thế nghe có vẻ chính phủ bên này nhàn hạ quá, thật chả có mấy việc để làm! Tuy vậy, qua theo dõi thị trường Canada nhiều năm qua tôi thấy các nhà làm chính sách ở đây luôn biết nhìn ra sớm vấn đề và nhanh chóng ra các quyết sách đúng. Đúng tức là tương tác vô cùng mềm dẻo và linh hoạt với sự vận động của thị trường. Chính phủ không làm việc đội đá vá trời là chống thị trường mà là khuếch trương những tính ưu việt của thị trường và giảm thiểu những lệch lạc phát sinh từ trong trứng nước; cài tính xã hội vào sự phát triển của thị trường. Suốt cả thập kỷ nay đọc các phát biểu của thống đốc ngân hàng TW hay Bộ trưởng bộ tài chính Canada, cùng các cơ quan chức năng khác tôi chỉ thấy họ bầy tỏ quan tâm về vần đề kéo giá bất động sản xuống, ra các chính sách nhằm kìm giá bất động sản và làm khó các chủ nhà chứ không phải người thuê nhà. Chính phủ là cơ quan ra chính sách phát triển, đôn đốc thực thi chính sách và tạo dựng niềm tin ở lẽ công bằng cho toàn xã hội chứ không phải là nhà máy chế biến thức ăn tăng trọng nhằm vỗ béo cho đàn gia súc lợi ích nhóm.
Câu chuyện thị trường bất động sản Việt Nam mấy năm nay được kêu ầm lên là nan giải. Mà nan giải là phải thôi vì ba yếu tố cơ bản để thị trường BDS đổ vỡ như đã nói ở trên đều xuất đầu lộ diện từ lâu: lãi suất trên trời, khoản vay, mua thường cao hơn giá trị thật công trình, nền kinh tế quốc gia đổ vỡ giảm tốc trầm trọng. Công tác quản lý bê trễ cả mấy năm nay chứng tỏ chính phủ Việt phản ứng và điều tiết quá chậm chạp. Tuy nhiên theo tôi không có bài toán nào là không có lời giải. Bài toán này cần tham khảo nhiều ý kiến của các chuyên gia kinh tế nhưng về cơ bản là ý chí của chính phủ muốn chữa trị đến đâu. Nếu chọn hướng đi triệt để này thì ít nhất cần làm một số bước sau:
1- Làm thống kê, tổng kết, kiểm toán và báo cáo tài chính ngân hàng phải trung thực. Trọng bệnh mà man khai hồ sơ bệnh án là hành động tự sát. Đâu đâu cũng nói đến nợ xấu, nhưng không ai biết chính xác là xấu đến mức nào, bao % thì làm sao kê đơn bốc thuốc đúng liều. Thị trường nào cũng vậy, nó sẽ sụp đổ trước tiên là về tinh thần khi không chỉ người mua mà ngay cả kẻ bán cũng hoảng loạn niềm tin. Mà loại tài sản này, tuy mang danh là bất động lại có sức lay động lòng quảng đại nhân dân dữ dội. Nói như một câu ngạn ngữ Pháp: “Khi nhà cửa đã ra đi thì cái gì cũng ra đi”. Nếu cả một hệ thống hùng hậu như vậy mà không ra được một bản báo cáo tổng kết tài chính quốc gia đáng tin cậy thì hãy lấy hết dũng khí thuê kiểm toán độc lập vào kiểm toán.
2- Về mặt chính sách quốc gia cần có luật pháp bảo đảm và khẳng định là chính phủ phấn đấu để mọi người dân được bảo vệ quyền sở hữu thiêng liêng về nhà, đất tư nhân. Quyền sở hữu tư nhân trọn vẹn, thông thoáng về nhà đất sẽ biến nhà cửa thành một khoản đầu tư đáng gửi gắm, lớn lao và tin cậy cho mọi người dân. Để cái quyền này không phải là ngôn từ sáo rỗng thì các thủ tục mua và bán nhà phải nhanh chóng, tiện lợi. Ở Toronto nếu người mua có đủ tiền trả hết căn nhà thì toàn bộ thủ tục pháp lý cho một vụ chuyển đổi sở hữu chỉ mất 1-2 giờ đồng hồ tại một văn phòng luật sư bất kỳ. Nếu người mua phải đi vay tiền banks để mua thì từ thủ tục vay mượn cộng toàn bộ các thủ tục pháp lý khác có thể xong trong hai ngày
3-Quyền lợi đi liền trách nhiệm. Vì nhà, đất là sở hữu tư nhân, nên tư nhân phải có nghĩa vụ đóng thuế nhà đất. Tuy nhiên chính sách thuế nhà đất phải theo hướng nếu một gia đình hai ba thế hệ vẫn phải ở chung với nhau một nhà, những nhà ở khu vực dân cư thu nhập thấp, những gia đình chỉ sở hữu một nhà sẽ được tính thuế đất thấp để đảm bảo nhu cầu an cư trước mắt và lâu dài cho quảng đại dân chúng. Tuy nhiên nếu một người (hoặc vợ chồng) đứng tên cùng lúc hai nhà thì thuế nhà đất hàng năm của cái nhà thứ hai sẽ không dưới 1%- 2% giá trị căn nhà. Đây là biện pháp hạn chế đầu cơ nhà trong một nước có sức ép dân số trên đất đai cao như Việt Nam.
4- Để tránh tình trạng nhờ, thuê người đứng tên hộ tài sản, áp thuế chuyển nhượng nhà đất cao.
5- Để tránh tình trạng đói vốn phát triển sản xuất và tiền bị găm quá đà vào nhà cửa đất cát cần áp thuế thừa kế và giá trị gia tăng 50% từ cái nhà thứ hai trở lên.
6-Để tăng ngân sách, nâng cao cảnh quan đô thị cần sớm ra phương án qui hoạch các khu vực dân giàu. Những người thành đạt muốn khẳng định đẳng cấp ở những khu vực này phải chịu thuế đất hàng năm thật cao. Đổi lại họ được hưởng những tiện ích không nhỏ của khu vực dân cư cao cấp. Tất cả những thành phố lớn tôi từng qua mà tìm cách cấy người nghèo vào khu giàu với hị vọng tránh xung đột đẳng cấp trong xã hội đều thất bại. Biện pháp này làm thị trường nhà cửa nếu có sốt chỉ còn sốt cục bộ. Khu dân nghèo thường khó sốt. Các cơn sốt giá nếu có hãy tạo điều kiện và chỉ cho xẩy ra ở khu dân giàu. Tóm lại hình thành nhiều cơ cấu thị trường trong một thành phố, vùng miền hay cả nước. Có thị trường điều tiết kỹ, có thị trường thả lỏng. Khi đất nước lên tiếp các nấc thang cao hơn của sự phát triển chính phủ và dân chúng sẽ dần dần đủ tiềm lực để nâng cấp dần nhiều khu nghèo thành khu trung lưu.
7-Để chống tình trạng đầu tư tràn lan, thiếu vốn mà làm đại cần qui định mỗi công trình dân sự sau khi được cấp phép phải được hoàn thiện trong quĩ thời gian cấp phép ví dụ 3-5 năm. Sau thời gian đó mà không hoàn tất phải chịu phạt các loại phí như cảnh quan hay môi trường hàng tháng thật nặng, thậm chí bị tịch thu công trình.
8-Để chống tình trạng đầu cơ giá cao, lướt sóng đơn thuần của các nhà đầu tư nhỏ lẻ khi xây, mua xong mà không có người ở thì đánh thuế lãng phí tài nguyên cao tất cả các ngôi nhà bỏ trống, các qui hoạch treo từ sáu tháng trở lên.
9-Qua những chính sách thuế trên nhà nước đã bầy tỏ rõ quan điểm không khuyến khích tư nhân sở hữu nhiều nhà đất cùng lúc. Tuy nhiên nếu ai giỏi, vẫn tính ra được lãi, dám nghĩ dám làm đúng luật thì vẫn hoan nghênh. Nhà thầu và nhà đầu tư nếu không thể thanh lý hết hàng tồn kho sẽ phải trao nhà cho các quỹ đầu tư và thuê mướn. Các quỹ này sẽ cho thuê ra và hoàn vốn dần cho ngân hàng trong dài hạn. Tuy nhiên giá thuê cho người thu nhập thấp hàng năm chỉ được tăng giá xấp xỉ tỷ lệ lạm phát.
10-Lập cơ quan nhà nước và tư nhân về giám định giá trị nhà thực tế theo giá thị trường để hàng năm định gía trị nhà cửa thu thuế nhà đất thật chính xác và công bằng. Chống tình trạng hai giá.
Nét chung của các doanh nhân thực thụ là sự nhậy bén, sắc sảo và quyết liệt.
Doanh nghiệp, khác với kiếp sống sinh học của chúng ta, nhiều khi có thể lột xác, chết đi và sống lại nhiều lần. Doanh nhân có bản lĩnh sẽ biết cách dẫn doanh nghiệp vượt qua thách thức vì trong khủng hoảng vẫn đầy cơ hội. Chính quyền nếu thực sự muốn hành động thì cần nhanh chóng đề ra những chính sách kinh tế vĩ mô tạo niềm tin và sự ổn định đường dài cho thị trường. Trao cho doanh nhân cái cần câu, chứ không phải con cá!
PNC
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét